昆明2019年最新楼市政策解读(限购+限售+贷款+落户)

Date: 2019.08.19 来源: 昆明楼讯 作者: admin

昆明享誉“春城”的昆明,气候温和,四季如春,夏无酷暑,冬无严寒,年平均气温16.8℃,宜人宜居,昆明对外地人口的吸引力越来越大。不少小伙伴因为爱上这座城市,纷纷想来昆明安家。随着高铁的开通,把全国各地

昆明享誉“春城”的昆明气候温和,四季如春,夏无酷暑,冬无严寒,年平均气温16.8℃,宜人宜居,昆明对外地人口的吸引力越来越大。不少小伙伴因为爱上这座城市,纷纷想来昆明安家。随着高铁的开通,把全国各地的距离拉近了,很多外地人涌入昆明来购房。昆明房价一路飙升,在2018年,昆明相继出台了限售、限贷、限购、限价等政策来促进房地产市场的平稳健康发展。今天就给大家梳理一下2019年的楼市楼市政策。

限 购 政 策

限购范围:昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区

限购条件:

(1)、暂停向已拥有上述区域内1套及以上住房(含新建商品住房、存量住房)的非本省户籍人士销售新建商品住房;

(2)、暂停向未满十八周岁非本省户籍人士销售新建商品住房;

(3)、在上述区域内无住房(含新建商品住房、存量住房)的非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。

限购时间:

2018年7月1日起

政策解读:

不难看出,昆明这一次限购主要针对购买新建商品住房,存量房不在限购的范围内,限购对象是外省户籍的自然人而非家庭,这样以来,还可以减少假离婚,若在昆明买了房,落了户,就可以脱离限购对象范围了。在昆明落户无需社保证明,只需要身份证、户口册、商品房购销合同及交款发票就可以申请落户了。这样以来,对那些大量屯房的外省人起到了限购作用,限购政策外省人不可能为了炒房把自己的户口落在昆明。

限 售 政 策

限 售 政 策

2018年3月1日起,在昆明主城二环路以内,呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内,购买的新建商品住宅需取得不动产权属证书满三年方可上市交易。

政策解读:

昆明限售范围主要是二环内、还有滇池边及呈贡新区,限售区也是昆明房价涨得最快的区域,二环内是昆明的市中心,相对配套比较成熟,寸土寸金,房价相对比较高,滇池边及呈贡新区闲置土地比较多,房价为何涨得这么快,呈贡位于滇池的东岸,是昆明市级行政中心所在地,也是今后政府重点打造的区域,滇池边一条环湖路,带动了滇池边的房价,滇池边,有湿地公园,可以吹着滇池海风,如今房价快飚到2万。

昆明限售政策也主要针对新建商品房,3月1日以后新网签的新建商品房需要取得不动产权证满三年才能上市交易,对存量房没有限制,但是这次限售,还是没有控制住昆明的房价。

限 贷 政 策

限贷政策

(昆明商品住房按揭贷款认贷不认房,最长只能贷款30年):

(1)、购买首套商品住宅商业按揭按揭,最低首付不低20%,基准利率上浮15%;

(2)购买第二套商品住宅商业按揭贷款,最低首付不低于45%,基准利率上浮20%;

(3)、暂停第三套商品住宅按揭贷款;

(4)、商铺、公寓、写字楼等商业楼盘不限购不限贷,首付不低于50%,最长只能贷10年,基准利率上浮30%

(5)、申请住房公积金贷款首套房首付不能低于20%,第二次申请住房公积金贷款首付不能低于45%,第一次住房公积金贷款结清后,轮候期为2年才能申请。

注:商业贷款利率根据不同银行,上浮程度略有差别,贷款首付比例也根据不同银行略有调整,很多银行为了规避贷款风险,新建商品房会根据银行流水来调整首付比例,存量房会根据房屋评估价格来定首付。

落 户 政 策

主 城 区

在五华区、盘龙区、官渡区、西山区(下称主城4区,高新区、经开区、度假区按照主城4区执行)具备合法稳定住所(含租赁)的人员,可以申请办理常住户口登记。具体包括两个方面:

其一,在主城4区通过合法方式购买(继承、接受赠与)商品住宅的,可以申请将本人常住户口登记在该住所,申请人在昆明市缴纳基本养老保险的,可以申请接迁配偶、未成年子女、父母(含配偶父母)的常住户口,暂未取得房屋所有权证或不动产权证的,可以凭合法购房合同、交款发票等材料办理。

其二,在主城4区租赁合法稳定住所居住并在昆明市缴纳基本养老保险满3年的,可以申请将本人、配偶、未成年子女、父母(含配偶父母)的常住户口登记在该住所或居住地社区集体户口。

此外,在主城4区合法稳定就业,且在昆明市缴纳基本养老保险和办理居住证均满3年的,可以申请将本人户口登记在实际就业地社区集体户口。在主城4区内迁移户口的,不受缴纳基本养老保险和办理居住证等条件限制。

呈 贡 区

在呈贡区具备合法稳定住所(含租赁)的人员,可以申请办理常住户口登记。具体也包括两个方面:

其一,在呈贡区通过合法方式购买(继承、接受赠与)商品住宅(含公寓、商住房)的,可以申请将本人、配偶、未成年子女、父母(含配偶父母)的常住户口登记在该住所;暂未取得房屋所有权证或不动产权证的,可以凭合法购房合同、交款发票等材料办理。

其二,在呈贡区租赁合法稳定住所居住并在昆明市缴纳基本养老保险满1年的,可以申请将本人、配偶、未成年子女、父母(含配偶父母)的常住户口登记在该住所或居住地社区集体户口。

解 读

昆明落户政策取消面积的限制,买房落户不受人均面积的限制,买房就可以落户了,本人携带书面申请、户口簿、身份证及不动产权证明文件(房屋所有权证)到房屋所在地派出所进行申请即可。购房未取得产权证的,可凭购房合同、交款发票等手续落户。在呈贡新区购买公寓也能落户。

税 费 计 算

新建商品房

契 税(一)对购买者家庭唯一住房的:(1)90平方米及以下住房征收1%;(2)90平方米以上的征收1.5%(二)对购买者家庭第二套住房的:(1)90平方米以下的住房征收1%(2)90平方米以上的住房征收2%(三)对购买者为家庭第三套以上的:征收3%(四)非住宅全额征收:3%

维修基金收费标准(1)多层住宅及低层住宅、小区非住宅 首期(含建筑面积)

交存66元;

(2)多层住宅(含电梯多层),首期(建筑面积)交存90元

昆明市住房和城乡建设局下发《关于规范住宅专项维修资金交存工作的通知》,要求自2017年9月1日起(含9月1日),昆明市住宅专项维修资金交存方式规范为,由房屋买受人或其委托的第三人自行交存至各辖区住房和城乡建设局确定的专户银行,开发建设单位及其他单位不得代收。未交存维修资金的,开发建设单位不得为房屋买受人办理房屋交付手续。

存量房交易

契 税(一)对购买者家庭唯一住房的:(1)90平方米及以下住房征收1%;(2)90平方米以上的征收1.5%(二)对购买者家庭第二套住房的:(1)90平方米以下的住房征收1%(2)90平方米以上的住房征收2%(三)对购买者为家庭第三套以上的:征收3%(四)非住宅全额征收:3%

土地增值税(非住宅)全额1%或差额30%—60%计征

增值税(5%)及附加税(0.6%)(1)住宅:对该套住房满2年:免征(2)住宅:对该套住房不满2年:全额征收5.6%(3)非住宅:全额5.6%(或差额5.6%)

个人所得税(1)对该套房屋是房东是满五年唯一的免征(2)不满五唯一,全额征收1%(3)非住宅:全额1%(或差额20%)印花税(非住宅)全额征收0.1%

注:(1)若需要缴纳增值税的,相关所产生的税费按这个公式计征:成交价除以(1+增值税5%)乘以税率

(2)非住宅税率可以采用全额或者差额计征

限 价

价格管理:在主城五区和三个国家级开发(度假)园区范围内,新申办商品住房预售许可证项目的房源和2017年1月1日后已取得商品住房预售许可证项目的未售房源(未网签),须接受商品住房销售价格(含装修价格)管理。商品住房预售许可证发证机关具体负责商品住房销售价格管理。对不接受商品住房销售价格管理的房地产开发企业,暂停核发新建商品住房预售许可证,暂停办理商品住房现售备案手续,暂停办理新建商品住房买卖合同网签备案。

价格备案:新申办商品住房预售许可证项目的房源,应当同时申报预售价格,其预售价格应参照同区域、同项目、同品质、同类型新建商品住房合同网签备案价格确定;2017年1月1日后已取得商品住房预售许可证项目的未售房源(未网签),其预售价格应参照本通知下发之日起最近一个月的同项目、同品质、同类型新建商品住房合同网签备案价格确定。

价格透明:开发商在接受商品住房销售价格管理后,须在10日内一次性公开全部可售房源及预售价格。严格执行“一房一价”明码标价制度。严禁捂盘惜售。

价格限制:商品住房实际销售价格不得高于预售价格,不得以“价外加价”等方式超出预售价格对外销售,不得收取任何未予标明的费用。自接受商品住房销售价格管理6个月内,每月实际销售均价不得高于同项目、同品质、同类型最近一个月的商品住房合同网签备案均价。预售价格6个月内不得申请调整,一年内,商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。

政策解读:

在昆明限购区内未房源(未网签):需接受住房预售许可证发证机关具体负责商品住房销售价格(含装修价格)管理,现在昆明新建商品房都流行精装修,为什么不卖毛坯,要弄成精装修,主要是精装修的房价等于毛坯房房价加上装修价,备案价格等于房价加上装修费,房价要限价,装修费这个价格还真不好说。

新申报的商品住房预售许可证,其预售价格应参照同区域、同项目、同品质、同类型的新建商品住房合同网签备案价格确定,新房价格区域不一样,价格肯定不一样,品质类型不一样,价格也肯定不一样。

房价明码标价对购房者来说,比较有利,每套房子是什么价格可以作为参考,现在很多开发企业都采用微信选房,1分钟不到的时间就可以把所有房源售罄。微信选房玩的是速度,有的购房者在很过楼盘认筹,但总是选不到房。微信选房比传统的摇号选房,排号选房先进多了,选房时间相对比较短。开完盘之后,很多优质房价几乎被售光。

春节过后,聚焦春城两会,今年昆明将会重点抓城市建设,像官渡区将会加快巫家坝、滇池国际会展中心、金马—凉亭三大片区连片开发,呈贡区也会加速大健康、大文旅等项目的开发,昆明各区都规划了多个城中村改建项目。随着交通枢纽、配套设施等进一步的完善,城市品质的不断提升,宜居昆明的建设,2019年好楼盘很多,买房正当时。

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